Los Emprendimientos Inmobiliarios - María T. Acquarone

Descripción

Sinopsis Los emprendimientos inmobiliarios.
Las estructuras jurídicas en los emprendimientos inmobiliarios. Su financiación y las garantías. Proyecto de la obra a construir. Locación de obra. Formas de estructurar el negocio asociativo. Modelos. Anexo legislativo.

Índice

Prólogo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
CAPÍTULO I
LAS ESTRUCTURAS JURÍDICAS
EN LOS EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS.
SU FINANCIACIÓN Y LAS GARANTÍAS
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
2. La normativa contractual . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
4. Contratos atípicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
4.1. Normas de interpretación . . . . . . . . . . . . . . 26
5. La conexidad contractual. Su realidad jurídica y
económica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
5.1. El negocio jurídico complejo y su influencia para una revisión del principio del efecto relativo
en los contratos. Antecedentes en el derecho
comparado. Il collegamento negóciale (Italia)
y les groupes de contrats (Francia) . . . . . . . 29
5.2. Realidad en materia inmobiliaria. Emprendimientos inmobiliarios y etapas. Partes intervinientes. Grupos de interés . . . . . . . . . . . . . . 31
5.3. Introducción a las formas actuales de contratación inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
5.4. Implementación en el emprendimiento inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
5.5. Red de contratos en el negocio de la construcción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
12 LOS EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS
5.5.1. Primera etapa: Preparación del negocio.
Adquisición del inmueble para el emprendimiento. Bases. Búsqueda del terreno. Encargo del proyecto . . . . . . . . 35
5.5.2. Segunda etapa: Adquisición del inmueble a los fines del emprendimiento de
construcción y enajenación. Contratos
involucrados en esta etapa . . . . . . . . . 35
5.5.3. Tercera etapa: Construcción del edificio. Proyecto de la obra a construir. Locación de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
5.5.4. Cuarta etapa: Comercialización de los
departamentos en construcción . . . . . 42
6. La responsabilidad de los profesionales de la construcción y la conexión entre los contratos celebrados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
7. Reflexiones sobre la conexidad contractual y su
aplicación práctica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
8. Formación de la relación contractual. Sujetos de
la relación contractual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
8.1. Concepto de promotor . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
8.2. El vendedor o propietario del terreno. Autorización de venta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
8.2.1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
8.2.2. Encuadramiento del contrato . . . . . . . 56
8.2.3. Caracteres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
8.2.4. Derechos y obligaciones de las partes 65
9. Modalidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
9.1. Plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
9.2. Condición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
10. Regulación del corredor inmobiliario. Comentario
a la Ley 2340 de la ciudad de Buenos Aires . . . . 78
10.1. Corredor inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . 78
10.2. Sociedades de corredores . . . . . . . . . . . . . . 79
10.3. Colegio único de corredores inmobiliarios . 80
10.4. Derecho al cobro de la comisión . . . . . . . . . 80
10.5. Autorización de venta . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
10.6. La oferta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
10.7. Tribunal de ética y disciplina . . . . . . . . . . . 84
ÍNDICE 13
11. Opción irrevocable de venta. Concepto . . . . . . . . 85
11.1. Naturaleza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
11.2. Posibilidad de retractación . . . . . . . . . . . . . 86
11.3. Su encuadre dentro de los contratos previos
o preliminares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
12. Reserva de compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
13. Contrato de compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
13.1. Boleto de compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . 93
14. Pago en dinero en efectivo. La regulación legal referida a su prohibición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
15. Formas de cancelar obligaciones . . . . . . . . . . . . 102
16. Efectos del pago realizado en infracción a lo dispuesto por la ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
16.1. Panorama general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
16.2. El negocio jurídico y la ineficacia del acto jurídico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
16.3. La forma del acto jurídico . . . . . . . . . . . . . 106
17. Contrato de entrega del terreno por promesa de
construir departamentos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
17.1. Calificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
17.2. Caracteres del contrato atípico de transferencia de terreno por unidades a construir . . . 115
17.3. Previsiones contractuales . . . . . . . . . . . . . . 116
18. Garantías del transmitente del terreno . . . . . . . 117
18.1. Hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
18.2. Caracteres esenciales . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
18.2.1. Derecho real. Numerus clausus. Derecho de preferencia. Derecho de persecución de la cosa . . . . . . . . . . . . . 119
18.2.2. Convencional . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
18.2.3. Accesoriedad . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
18.2.4. Especialidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
18.2.5. Naturales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
18.2.6. Pactos sobre rango hipotecario . . . . 128
18.2.7. Inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
18.2.8. Extinción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
18.3. Fideicomiso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
14 LOS EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS
18.4. Seguro de caución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
CAPÍTULO II
PROYECTO DE LA OBRA
A CONSTRUIR. LOCACIÓN DE OBRA
1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
2. Caracteres del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
3. Elementos del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
3.1. Sujetos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
3.1.1. Locador de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
3.1.2. Locatario de la obra . . . . . . . . . . . . . . 137
3.2. Objeto del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
3.3. Caracteres de la obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
3.3.1. Determinación . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
3.3.2. Indivisibilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
3.4. Forma del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
3.5. Causa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
4. Modalidades de contratación de la obra . . . . . . . 142
4.1. Precio predeterminado . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
4.1.1. Por ajuste alzado . . . . . . . . . . . . . . . . 144
4.1.2. Por unidad de medida o por precios
unitarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
4.2. Precio indeterminado: ejecución por coste y
costas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
4.3. El contrato de obra “llave en mano” . . . . . . . 147
5. Cesión de contrato y subcontrato . . . . . . . . . . . . 147
6. Efectos entre las partes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
6.1. El empresario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
6.1.1. La obligación de realizar la obra . . . . 148
6.1.2. La obligación de entrega de la obra . . 151
6.1.3. La obligación de entrega de los materiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
6.1.4. La obligación de usar materiales de buena calidad o de utilizar los materiales
provistos por el comitente y mantenerlo informado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
ÍNDICE 15
6.2. Responsabilidad del empresario . . . . . . . . . 155
6.2.1. Antes de la recepción de la obra . . . . 155
6.2.2. Después de recibida la obra . . . . . . . . 157
CAPÍTULO III
FORMAS DE ESTRUCTURAR
EL NEGOCIO ASOCIATIVO
1. Utilización del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
1.1. Contenido del convenio de condominio . . . . . 160
1.1.1. Reglamentación del condominio . . . . . 161
1.1.2. Edificio a construir . . . . . . . . . . . . . . 162
1.1.3. Obligaciones de los consorcistas . . . . 163
1.1.4. Exteriorización de la voluntad de los
condóminos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
1.1.5. Interpretación del convenio . . . . . . . . 165
1.1.6. Extinción del condominio . . . . . . . . . . 166
2. Sociedad civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
2.1. Concepto de asociación . . . . . . . . . . . . . . . 167
2.1.1. Contratos asociativos . . . . . . . . . . . 168
2.1.2. Sociedades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
2.1.3. Comparación con otras figuras . . . . 169
2.2. Plazo de duración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
2.3. Funcionamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
2.4. La personalidad jurídica . . . . . . . . . . . . . . 177
2.5. Atributos de la personalidad . . . . . . . . . . . 178
2.5.1. Capacidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
2.5.2. Nombre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
2.5.3. Domicilio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
2.5.4. Patrimonio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
2.6. Naturaleza del acto constitutivo . . . . . . . . . 181
2.7. Caracteres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
2.7.1. Consensual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
2.7.2. Oneroso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
2.7.3. Conmutativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
2.7.4. No formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
2.7.5. Ejecución sucesiva . . . . . . . . . . . . . 185
2.7.6. De colaboración y de gestión colectiva 185
2.8. Elementos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
16 LOS EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS
2.8.1. Consentimiento . . . . . . . . . . . . . . . 186
2.8.2. Objeto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
2.8.3. Objeto de la prestación . . . . . . . . . 187
2.8.4. Causa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
2.8.5. Forma. Remisión . . . . . . . . . . . . . . 187
2.9. Elementos especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
2.9.1. Aporte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
2.9.2. Utilidad apreciable en dinero . . . . . 188
2.9.3. División de utilidades y pérdidas . . 189
2.9.4. Affectio societatis . . . . . . . . . . . . . . 190
2.10. Los socios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
2.11. Sociedades integradas por cónyuges . . . . . 191
2.12. Sociedades integradas entre padres e hijos
menores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
2.13. Socio ostensible y oculto . . . . . . . . . . . . . . 192
2.14. Herederos de un socio . . . . . . . . . . . . . . . . 193
2.15. Cesionarios de derechos sociales . . . . . . . . 194
2.16. Organización interna de la sociedad . . . . . . 194
2.16.1. Función de administración y representación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
2.16.2. Responsabilidad de la sociedad frente a terceros (arts. 1747 y 1750, Cód.
Civil) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
2.17. Disolución parcial y total . . . . . . . . . . . . . . 201
2.18. Causales de disolución . . . . . . . . . . . . . . . . 202
2.18.1. Cumplimiento del objeto . . . . . . . . 202
2.18.2. Vencimiento del plazo (arts. 1764 a
1766, Cód. Civil) . . . . . . . . . . . . . . 202
2.18.3. Cumplimiento de la condición a la
que fue subordinada . . . . . . . . . . . 203
2.18.4. Incumplimiento de la prestación de
algún socio si los otros no quieren
continuar con la sociedad excluyéndolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
2.18.5. Fallecimiento de alguno de los socios 204
2.18.6. Incapacidad sobreviniente . . . . . . . 205
2.18.7. Salida o exclusión de alguno de los
socios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
2.18.8. Imposibilidad de cumplir con el objeto para el cual se creó la sociedad.
Pérdida del capital social . . . . . . . . 205
ÍNDICE 17
2.18.9. Por voluntad de los socios . . . . . . . 206
2.19. Liquidación y partición de los bienes sociales 206
3. La estructuración de la construcción de un edificio a través de las sociedades comerciales . . . . 207
3.1. Sociedad de responsabilidad limitada . . . . . 209
3.1.1. Capital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
3.1.2. Nombre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
3.1.3. Domicilio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
3.1.4. Régimen de administración y representación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
3.1.5. Régimen de expresión de la voluntad . 213
3.1.6. Régimen de fiscalización de la sociedad 214
3.1.7. Transferencia de las cuotas sociales . . 215
3.1.8. Régimen de disolución . . . . . . . . . . . . 215
3.2. Sociedad anónima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
3.2.1. Denominación . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
3.2.2. Domicilio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
3.2.3. Capital social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
3.2.4. Prestaciones accesorias . . . . . . . . . . . 219
3.2.5. Acciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
3.2.6. Administración y representación . . . . 222
3.2.7. Contrataciones de los directores con
la sociedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
3.2.8. Gobierno de la sociedad anónima . . . 224
3.2.9. Disolución y liquidación de la sociedad
anónima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
3.2.10. Obligaciones negociables . . . . . . . . . . 226
3.2.11. Utilización de la sociedad anónima en
la construcción de un edificio . . . . . . 227
4. Estructuración del negocio a través del fideicomiso 228
4.1. Generalidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
4.2. Contrato de fideicomiso . . . . . . . . . . . . . . . . 230
4.2.1. Elementos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
4.2.2. Caracteres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
4.2.3. Dominio fiduciario . . . . . . . . . . . . . . . 246
4.3. Utilización del fideicomiso en negocios inmobiliarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
4.3.1. Construcción a realizar sobre terreno
ajeno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
4.3.2. Venta de unidades en construcción . . 251
18 LOS EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS
CAPÍTULO IV
1. Comercialización de los departamentos en construcción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
1.1. Naturaleza del contrato con el adquirente . . 256
1.1.1. Contrato de compraventa de cosa futura 257
1.1.2. Contrato de locación de obra . . . . . . . 261
1.2. Contrato mixto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262
1.3. El contrato de venta de unidad en construcción 263
1.4. Caracteres del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . 265
1.4.1. Oneroso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
1.4.2. Bilateral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
1.4.3. Conmutativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
1.4.4. De ejecución prolongada . . . . . . . . . . . 265
1.4.5. Típico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266
2. La afectación a prehorizontalidad . . . . . . . . . . . 266
2.1. Régimen imperativo de la ley 19.724 . . . . . . 267
2.2. Mecanismo de la Ley de Prehorizontalidad . 269
2.2.1. Afectación del terreno . . . . . . . . . . . . 270
2.2.2. Naturaleza jurídica de la afectación . . 271
2.3. Los boletos de compraventa . . . . . . . . . . . . . 274
2.4. La registración de los boletos . . . . . . . . . . . 277
3. Orden de prelación de los acreedores . . . . . . . . . 278
3.1. Hipotecas anteriores a la afectación . . . . . . . 278
3.2. Hipotecas posteriores a la afectación . . . . . . 280
4. Ejecución judicial del inmueble afectado a prehorizontalidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
4.1. Concurso del vendedor . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
4.2. Ejecución hipotecaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
4.3. Ejecución por otros acreedores . . . . . . . . . . 281
4.4. Subasta del inmueble afectado . . . . . . . . . . 282
5. Proyecto de Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
MODELOS
TRATATIVAS PRELIMINARES
Reserva de compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
– Caso 1: Reserva (hasta la escritura directa) . . . 287
ÍNDICE 19
– Caso 2: Reserva (hasta la escrituración sin boleto
ad referendum del propietario) . . . . . . . . . . . . . . 288
– Caso 3: Reserva ad referendum y con firma de boleto de compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
ETAPA CONTRACTUAL
Cambio del terreno por unidades a construir . . . . 291
– Caso 1: Escritura de transferencia de dominio . . 291
– Caso 2: Hipoteca en garantía de la transferencia de
dominio contra entrega de departamentos a construir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
– Caso 3: Cumplimiento de contrato por transferencia de dominio de unidades funcionales. Vivienda
con cocheras: BA S.A. en favor de S.A. . . . . . . . . . 297
ASOCIACIONES
Sociedad civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
– Caso 1: Constitución de sociedad civil para la construcción de un edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
– Caso 2: Disolución de sociedad civil . . . . . . . . . . 305
– Caso 3: Constitución de sociedad anónima para la
construcción de un edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
1. Constitución de la sociedad . . . . . . . . . . . . . . . 307
1.1. Variante de restricción a la transferencia 311
2. Acuerdo entre accionistas . . . . . . . . . . . . . . . . 311
2.1. Pacto de accionistas . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
3. Venta de acciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
COMERCIALIZACIÓN
Afectación a prehorizontalidad . . . . . . . . . . . . . . . 331